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第一章　城市綜合體行業(yè)概述
1.1　城市綜合體的界定
1.1.1　城市綜合體的定義
1.1.2　城市綜合體的特征
1.1.3　城市綜合體的類型
1.2　城市綜合體的功能
1.2.1　城市綜合體的普遍功能
1.2.2　城市綜合體的特殊功能
第二章　2021-2022年中國城市綜合體市場投資環(huán)境分析
2.1　宏觀經(jīng)濟環(huán)境
2.1.1　全球經(jīng)濟貿易形勢
2.1.2　中國經(jīng)濟緩中企穩(wěn)
2.1.3　人民幣匯率的變動
2.2　市場需求環(huán)境
2.2.1　我國國民收入及消費水平現(xiàn)狀
2.2.2　消費升級對城市綜合體的需求
2.2.3　產(chǎn)業(yè)升級對城市綜合體的需求
2.3　中國城市化進程
2.3.1　城市化催生城市綜合體
2.3.2　城市化對城市綜合體的訴求
2.3.3　我國城市化發(fā)展現(xiàn)狀
2.4　中國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀
2.4.1　市場開發(fā)逐年增長
2.4.2　市場基本平穩(wěn)運行
2.4.3　市場主要特征分析
第三章　2021-2022年中國城市綜合體投資市場現(xiàn)狀分析
3.1　2021-2022年我國商業(yè)地產(chǎn)市場投資形勢
3.1.1　投資價值低估
3.1.2　投資增速高于住宅
1.1.1　投資過熱已受關注
1.1.2　投資風險不斷增加
3.2　2021-2022年我國城市綜合體市場投資形勢
3.2.1　越發(fā)受投資商青睞
3.2.2　成房企關注新熱點
3.2.3　總體投資開發(fā)特點
3.2.4　局部投資過熱顯現(xiàn)
3.3　2021-2022年我國城市綜合體市場開發(fā)規(guī)模
3.3.1　存量市場分析
3.3.2　供應量市場分析
3.3.3　市場態(tài)勢分析
3.3.4　開發(fā)商態(tài)勢分析
3.4　我國城市綜合體投資盈利模式分析
3.4.1　投資盈利模式綜述
3.4.2　企業(yè)普遍模式
3.4.3　龍頭企業(yè)模式
3.5　上市公司城市綜合體項目投資盈利模式分析
3.5.1　項目選擇與風險控制
3.5.2　項目定位模型研究
3.5.3　產(chǎn)品創(chuàng)新與成本控制
3.5.4　資金收回與價值最大化
3.5.5　戰(zhàn)略聯(lián)盟與連鎖開發(fā)戰(zhàn)略
第四章　2021-2022年中國城市綜合體市場融資狀況分析
4.1　2021-2022年中國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀分析
4.1.1　房地產(chǎn)信貸規(guī)模巨大
4.1.2　房企股權融資快速增長
4.1.3　債券融資艱難推進
4.1.4　房地產(chǎn)信托突出風險監(jiān)控
4.1.5　房地產(chǎn)私募基金創(chuàng)出新高
4.2　我國商業(yè)地產(chǎn)融資模式解析
4.2.1　房地產(chǎn)信托
4.2.2　房地產(chǎn)抵押貸款證券化（MBS）
4.2.3　房地產(chǎn)基金
4.2.4　房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）
4.3　我國城市綜合體項目融資方式分析
4.3.1　開發(fā)商的融資模式
4.3.2　上市公司短期融資方式
4.3.3　上市公司長期融資方式
4.4　我國城市綜合體融資的問題分析
4.4.1　融資渠道單一
4.4.2　受制于資金壓力
4.4.3　資金鏈緊張
4.4.4　亟待融資模式創(chuàng)新
第五章　城市綜合體投資價值分析模型的建立
5.1　商圈等級和規(guī)模決定價值
5.1.1　商圈理論
5.1.2　零售引力規(guī)律
5.1.3　商圈飽和度
5.1.4　商圈等級和規(guī)模決定物業(yè)價值
5.2　模型的基本假設
5.2.1　隱藏的前提條件
5.2.2　直接的前提條件
5.2.3　約束條件
5.3　模型的建立
5.3.1　銷售價值定位模型構建
5.3.2　單一業(yè)態(tài)的價值區(qū)間
5.3.3　城市綜合體整體價值最佳規(guī)模及最佳區(qū)間的計算
5.4　城市綜合體投資價值綜合分析體系
5.4.1　指標設計的原則
5.4.2　指標體系的建立
5.4.3　評價模型的建立
5.5　城市綜合體項目案例投資價值分析
5.5.1　項目簡介
5.5.2　項目產(chǎn)品分析
5.5.3　項目區(qū)位分析
5.5.4　項目商圈分析
5.5.5　項目消費能力分析
5.5.6　項目投資價值評價
第六章　中國城市綜合體市場投資機會及前景分析
6.1　城市綜合體的價值體系
6.1.1　區(qū)域價值
6.1.2　商業(yè)價值
6.1.3　銷售價值
6.1.4　經(jīng)營價值
6.1.5　資產(chǎn)價值
6.1.6　資本價值
6.2　城市綜合體市場的投資機遇
6.2.1　城市化發(fā)展方向
6.2.2　投資價值明顯
6.2.3　具備天然優(yōu)勢
6.2.4　市場需求旺盛
6.3　二三線城市綜合體投資機會分析
6.3.1　二三線城市投資機遇分析
6.3.2　三類城市綜合體潛力巨大
6.3.3　不同種類物業(yè)投資簡析
6.4　縣級城市綜合體的投資機會分析
6.4.1　商業(yè)升級的機遇
6.4.2　具有市場潛力和空間
6.4.3　區(qū)域經(jīng)濟作支撐
6.4.4　投資環(huán)境相對有利
6.4.5　政府開發(fā)意愿強烈
6.4.6　應把握其商業(yè)機理
6.5　城市綜合體市場的投資前景
6.5.1　投資市場空間分析
6.5.2　一線城市投資前景分析
6.5.3　二三線城市投資前景分析
第七章　城市綜合體的投資風險及規(guī)避分析
7.1　城市綜合體項目的主要風險及規(guī)避
7.1.1　項目財務與金融風險及規(guī)避
7.1.2　項目規(guī)劃業(yè)態(tài)設計風險及規(guī)避
7.1.3　市場競爭風險及規(guī)避
7.1.4　招商和運營風險及規(guī)避
7.1.5　系統(tǒng)風險及規(guī)避
7.2　城市綜合體項目投資的法律風險管理
7.2.1　政策風險及其管理
7.2.2　資金風險及其管理
7.2.3　施工風險及其管理
7.2.4　營銷風險及其管理
7.2.5　運營風險及其管理
7.3　城市綜合體運營模式的風險與規(guī)避
7.3.1　出售產(chǎn)權模式的風險及規(guī)避
7.3.2　整體出租模式的風險及規(guī)避
7.3.3　分零租賃模式的風險及規(guī)避
7.3.4　混合模式的風險及規(guī)避
第八章　城市綜合體的風險控制分析
8.1　基礎理論概述
8.1.1　城市綜合體風險控制的意義
8.1.2　研究內容與方法
8.1.3　城市綜合體風險控制的理論基礎
8.2　城市綜合體風險識別方法分析
8.2.1　專家調查法
8.2.2　故障樹分析法
8.2.3　敏感性分析法
8.2.4　情景分析法
8.2.5　核對表法
8.2.6　主要依據(jù)
8.3　城市綜合體風險評估方法分析
8.3.1　敏感性分析法
8.3.2　項目風險概率估算方法
8.3.3　決策樹
8.3.4　專家決策法
8.3.5　層次分析法
8.3.6　對比及選擇
8.4　城市綜合體風險防范分析
8.4.1　風險防范分類
8.4.2　預防型風險防范策略
8.4.3　非預防型風險應對策略
8.5　城市綜合體風險監(jiān)控分析
8.5.1　風險圖表示法
8.5.2　審核檢查法
8.5.3　偏差分析法
8.6　項目風險控制案例分析
8.6.1　項目概況
8.6.2　項目風險識別與分析
8.6.3　項目風險控制的措施
第九章　中國城市綜合體市場政策背景分析
9.1　2021-2022年中國房地產(chǎn)市場政策分析
9.1.1　宏觀調控政策
9.1.2　開發(fā)及市場管理政策
9.1.3　土地政策
9.1.4　金融政策
9.2　重點政策對城市綜合體市場的影響分析
9.2.1　政策的總體影響形勢
9.2.2　調控政策的利好影響
9.2.3　調控政策的不利影響
9.2.4　信貸政策的影響分析
9.3　主要相關政策法規(guī)
9.3.1　《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》
9.3.2　《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》
9.3.3　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
9.3.4　《中華人民共和國土地管理法》

圖表目錄
圖表　2018-2021年世界經(jīng)濟增長趨勢
圖表　2016-2021年世界貨物貿易量增長率趨勢
圖表　2019-2020年我國國內生產(chǎn)總值同比增長速度
圖表　2020年國民經(jīng)濟主要統(tǒng)計數(shù)據(jù)
圖表　2021-2022年我國國內生產(chǎn)總值增長速度（累計同比）
圖表　2021年國民經(jīng)濟主要統(tǒng)計數(shù)據(jù)
圖表　2019-2020年我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增長速度
圖表　2019-2020年我國農村居民人均收入實際增長速度
圖表　2021-2022年我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增長速度（累計同比）
圖表　2021-2022年我國農村居民人均收入實際增長速度
圖表　2018年、2020年我國居民消費價格同比上漲情況
圖表　2020年12月-2022年9月我國居民消費價格漲跌情況（月度同比）
圖表　2018年、2020年我國社會消費品零售總額名義增速（月度同比）
圖表　2020年12月-2022年9月我國社會消費品零售總額分月同比增長速度
圖表　2019-2020年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速
圖表　2020年1-12月東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況
圖表　2019-2020年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速
圖表　2019-2020年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速
圖表　2021-2022年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速
圖表　2022年1-9月份東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況
圖表　2021-2022年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速
圖表　2021-2022年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金增速
圖表　2019-2020年全國商品房銷售面積及銷售額增速
圖表　2020年1-12月份東中西部地區(qū)房地產(chǎn)銷售情況
圖表　2020年1-12月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況
圖表　2021-2022年全國商品房銷售面積及銷售額增速
圖表　2022年1-9月份東中西部地區(qū)房地產(chǎn)銷售情況
圖表　2022年1-9月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況
圖表　2021-2022年一線城市商品住宅成交面積
圖表　2021-2022年典型二線城市商品住宅成交面積
圖表　2021-2022年典型三四線城市商品住宅成交面積
圖表　2021年全國典型熱銷項目
圖表　2017-2021年中國城市住房（一手房）價格288指數(shù)
圖表　2021年53個重點城市經(jīng)營性用地成交情況
圖表　2021年53個重點城市經(jīng)營性用地高溢價地塊幅數(shù)及占比
圖表　2020年優(yōu)質辦公樓售價/高端公寓售價
圖表　2010-2020年辦公樓與商業(yè)營業(yè)用房銷售增速
圖表　2010-2020年辦公樓與商業(yè)營業(yè)用房投資增速
圖表　2020年重點城市的城市綜合體存量分布
圖表　2020年重點城市的城市綜合體存量排名
圖表　2020年重點城市的城市綜合體區(qū)域屬性與物業(yè)組合
圖表　2020年重點城市的城市綜合體存量區(qū)域屬性（按面積）
圖表　2020年已開通軌道交通的重點城市的城市綜合體區(qū)域屬性與軌道交通情況（按數(shù)量）
圖表　2020年規(guī)劃建設軌道交通的重點城市的城市綜合體區(qū)域屬性與軌道交通情況（按數(shù)量）
圖表　重點城市的城市綜合體面積增長情況及預測
圖表　重點城市的城市綜合體數(shù)量增長情況及預測
圖表　2021-2022年20個重點城市綜合體增量預估
圖表　重點城市的城市綜合體未來增量區(qū)域屬性（按面積）
圖表　重點城市的城市綜合體未來增量區(qū)域屬性與軌道交通情況（按數(shù)量）
圖表　重點城市的城市綜合體未來增量區(qū)域屬性與物業(yè)組合
圖表　2020年重點城市的城市綜合體市場存量、增量
圖表　2020年中國城市綜合體體量排行榜
圖表　我國商業(yè)地產(chǎn)投資盈利模式匯總
圖表　上市公司開發(fā)城市綜合體項目選擇模型
圖表　廉價EST模型
圖表　上海正大廣場
圖表　面向白領與金領顧客的城市綜合體定位模型
圖表　無錫華潤萬象城
圖表　無錫華潤萬象城項目物業(yè)功能定位
圖表　3萬平方米商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃
圖表　無錫萬象城購物中心業(yè)態(tài)
圖表　二期商業(yè)街區(qū)4萬平方米
圖表　上海交通樞紐型城市綜合體產(chǎn)品模型
圖表　2020年國內房地產(chǎn)貸款余額季度變化情況
圖表　2015-2020年國內房地產(chǎn)貸款變化趨勢
圖表　2017-2020年住房公積金變化情況
圖表　2020年全國住房公積金運營情況
圖表　2021-2022年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源累計同比增速
圖表　2019-2020年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增長率
圖表　2014-2020年我國房地產(chǎn)信托成立情況
圖表　我國房地產(chǎn)基金數(shù)量（只）與規(guī)模（億元）發(fā)展情況
圖表　REITs運作模式
圖表　我國城市綜合體融資模式
圖表　商圈的劃定示意圖
圖表　城市綜合體項目價值評估指標體系
圖表　徐州世茂廣場示意圖
圖表　徐州世茂廣場區(qū)位圖
圖表　徐州地區(qū)商圈示意圖
圖表　項目評價結果
圖表　各指標權重及隸屬度
圖表　諾瑟姆（美國）城市發(fā)展“S”型曲線
圖表　房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律示意圖
圖表　商業(yè)形態(tài)發(fā)展階段
圖表　城市吸引力模型結論
圖表　城市綜合體風險防范分類圖
圖表　風險應對示意圖
圖表　2021年新一屆政府對房地產(chǎn)調控的主要表態(tài)
圖表　2021年公布細則及房價控制目標的省市
圖表　重點城市細則內容解析
圖表　2017年12月-2022年9月十大城市住宅均價及環(huán)比變化
圖表　部分城市在“國五條”之后出臺的各項配套政策
圖表　2020年房地產(chǎn)開發(fā)及市場管理政策事件匯總
圖表　2017年至2021年全國保障房計劃及完成情況
圖表　2021年各地發(fā)布的保障性安居工程建設措施
圖表　2014年至2021年經(jīng)濟體制改革重點工作會議有關房產(chǎn)稅內容
圖表　2020年房地產(chǎn)土地調控政策事件匯總
圖表　深圳原集體土地入市收益分配方式
圖表　各地土地供應創(chuàng)新舉措
圖表　2020年房地產(chǎn)金融政策事件匯總
圖表　2015年-2021年新增人民幣貸款額及M2同比增速
圖表　2021年Shibor變化走勢
圖表　2021年公積金政策收緊相關內容
圖表　城鄉(xiāng)用地分類中英文對照表
圖表　城市建設用地分類中英文對照表
圖表　城鄉(xiāng)用地分類和代碼
圖表　城鄉(xiāng)用地分類和代碼續(xù)表
圖表　城市建設用地分類和代碼
圖表　城市建設用地分類和代碼續(xù)表一
圖表　城市建設用地分類和代碼續(xù)表二
圖表　城市建設用地分類和代碼續(xù)表三
圖表　除首都以外的現(xiàn)有城市規(guī)劃人均城市建設用地指標（m2/人）
圖表　人均居住用地面積指標（m2/人）
圖表　規(guī)劃建設用地結構
圖表　城鄉(xiāng)用地匯總表
圖表　城市建設用地平衡表
圖表　中國建筑氣候區(qū)劃圖

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